RÉGIME D’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ (RAP)

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Le régime d’accession à la propriété (RAP) a été établi afin de faciliter l’achat d’une première (ou pas, voir ci-dessous) habitation à un plus grand nombre de gens, plus tôt. Selon les gens, s’ils ont un REÉR, ils pourront en retirer, sans devoir payer de l’impôt. C’est important parce que ça pourrait leur permettre de sauver des milliers de dollars pour l’assurance-prêt hypothécaire https://www.ratehub.ca/schl. Ces dollars pourraient, de surplus, être appliqués à la mise de fonds, donc, à réduire le niveau d’hypothèque, donc les paiements https://itools-ioutils.fcac-acfc.gc.ca/MC-CH/MCCalc-CHCalc-fra.aspx. C’est l’avantage. Détaillons ce qu’il en est et je parlerai d’un inconvénient à la fin.

 

PRINCIPE

L’acheteur d’une première habitation peut retirer de l’argent de son REÉR sans inclure cette somme dans son revenu, donc sans être imposé.

 

Première habitation

En fait, ni vous ni votre conjoint n’étiez propriétaire d’une habitation considérée comme votre lieu principal de résidence au cours des 4 dernières années.

C’est vrai, sauf pour les handicapés ou les particuliers liés à ces personnes pour qui cette restriction ne tient pas si c’est pour acquérir une habitation mieux adaptée.

On peut participer plus d’une fois, à condition d’avoir tout remboursé et de correspondre aux conditions ci-haut.

 

Habitation admissible

C’est un logement neuf ou existant, situé au Canada, acheté ou construit avant le 1er octobre de l’année civile suivant celle du retrait, destiné à être occupé comme résidence principale au plus tard 1 an après avoir été acheté ou construit.

Maison individuelle, semi-détachée, en rangée, condominium, appartement d’un immeuble d’appartements, maison mobile ou part de coopérative d’habitation.

 

Délai d’acquisition

Comme indiqué plus haut, le 30 septembre de l’année qui suit le retrait est la limite pour acheter (passer le contrat) ou construire une habitation admissible. Par exemple, si vous retirez l’argent le 1er juin 2021, vous devez avoir versé, au moins les sommes retirées du REÉR, pour l’achat de l’habitation ou de matériaux pour la construire, avant le 1er octobre 2021.

Sinon, vous devez rembourser au REÉR les fonds retirés, avant le 31 décembre, sans quoi ils deviennent imposables.

 

Montant maximum

On peut retirer au plus 35000$ par personne (soit 70000$ pour un couple), de son REÉR, donc, pas de sommes provenant d’un RPA, RPDB ou FERR.

 

Délai entre la cotisation au REÉR et le retrait

Les cotisations retirées sans être demeurées 90 jours dans le REÉR (jusqu’au 30 mai 2020, cette année) ne donnent pas droit à une déduction fiscale. Donc, dans l’exemple ci-haut, l’argent devra avoir été cotisé au plus tard le 1er mars 2020, soit, idéalement, pour avoir été comptabilisée pour l’impôt de 2019.

 

Retrait du REÉR de conjoint

Il n’y a pas d’attribution au conjoint, même dans l’année de cotisation ou les 2 suivantes (comme                        normalement), lorsque le retrait, du REÉR de conjoint, se fait dans le cadre du RAP.

 

Retrait d’un REÉR collectif

Il pourrait y avoir des pénalités selon les modalités prévues au régime.

 

Remboursement au REÉR

On peut rembourser à n’importe quel REÉR dont on est rentier, pas nécessairement à celui  d’où l’argent a été                 retiré. Ainsi, si vous avez retiré d’un REÉR de chez Fidelity, vous pouvez remettre l’argent dans un REÉR chez                     Fidelity, Mackenzie, Manuvie ou autre.s.

On dispose de 15 ans pour rembourser.

On commence à rembourser dans la deuxième année civile qui suit le retrait avec un montant équivalant à un              quinzième du retrait, au moins.

On reçoit ensuite de Revenu Canada un « État de compte – Régime d’accession à la propriété » qui                            indiquera les montants minima à rembourser.

Reprenons notre exemple. Vous empruntez 35000$ le 1er juin de cette année. Vous devrez commencer à rembourser          en 2021 au plus tard et vous devez rembourser au moins 2333,33$ cette année-là (35000$/15).

Si vous ne le faites pas, Revenu Canada ajoutera 2333,33$ à votre revenu imposable et vous devrez payer l’impôt                supplémentaire qui en résulte.

Si, au contraire vous remboursez plus, disons 3333,33$, vous ne prenez pas d’avance; vous n’aurez pas droit à un                congé en 2022. Il vous restera 31666,67$ à payer en 14 ans; le montant minimum pour 2022 devient 2261,91$.

Et on refait un nouveau calcul chaque année.

 

Formulaires

Pour chaque retrait d’un REÉR, vous devez utiliser le formulaire  T 1036 https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/formulaires/t1036.html, mais votre conseiller devrait pouvoir s’en occuper pour vous.

Si vous décidez de ne pas acquérir d’habitation après avoir retiré l’argent, vous devez utiliser le formulaire RC471  https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/formulaires/rc471.html.

 

INCONVÉNIENT

L’inconvénient principal, c’est que l’argent que vous retirez de votre REÉR n’est pas là et ne travaille pas à préparer votre retraite. C’est l’objectif principal du REÉR.

Revenons à nos 35000$ et supposons que vous les avez retirés à 25 ans. Après avoir remboursé votre prêt sur 15 ans, le manque à gagner avoisine 16800$, si votre REÉR rapporte 6%/an. « Ce n’est pas si terrible », dites-vous. Vrai, mais il ne s’agit que d’intérêts simples et non des intérêts composés.

Si vos 35000$ étaient demeurés dans votre REÉR, à produire 6%/an, c’est plutôt 48879,54$ de rendement que vous auriez eu. À 71 ans, au moment de transformer votre REÉR en FERR, c’est plus de 475000$ de rendement perdu.

Et ce n’est pas terminé; vous ne videz pas votre REÉR au complet à 71 ans; vous en retirez à chaque année.

« Oui, mais ce n’est pas grave, vu que la maison prend de la valeur. » Possiblement, surtout si vous la gardez longtemps. La garderez-vous?

http://www.conseiller.ca/nouvelles/une-propriete-sur-dix-revendue-en-moins-de-deux-ans-67080?utm_source=Twitter&utm_medium=social&utm_campaign=nouvelles Pas sûr selon l’étude récente qui démontre qu’une sur dix sera revendue en moins de 2 ans.

« Oui, mais je ferai un profit. » Le profit moyen est de 3,5% (moins de 2%/an; un bon CPG, non rachetable, parlez-m’en, aurait pu vous rapporter autant). Il ne prend pas en compte « les droits de mutation, les frais de notaire, les frais de courtage, la prime d’assurance hypothécaire et autres frais de démarrage ». Vous risquez fort de perdre de l’argent. Même sans ces frais, 6% ne gagnent rien et 27% perdent : un sur trois, finalement.

 

CONCLUSION

Avoir sa maison à soi, c’est tentant, mais est-ce une bonne affaire pour vous?

Avant de sortir de l’argent de votre REÉR, il vaut mieux être certain.e que vous pourrez faire vos paiements. Avec la pandémie, pouvez-vous en être certain.e? Pour cela, la calculatrice ci-haut peut vous aider, mais tout votre budget doit être reconsidéré. Parlez-en à votre conseiller préféré.

450 774 4584

poitras@cgocable.ca

 

 

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